Kopen

De registratierechten - heel vaak 'schrijfgeld' genoemd - zijn de kosten die men betaalt bij de aankoop van een onroerend goed. Hoe hoger het aankoopbedrag, hoe hoger het schrijfgeld. Sinds juni 2018 zijn de registratierechten in Vlaanderen hervormd. In Wallonië en het Brussel Hoofdstedelijk Gewest werden de rechten begin 2017 en 2018 al herzien.

Vlaanderen

Vanaf 1 juni 2018 zijn de registratierechten in Vlaanderen hervormd. Voordien sprak men voor kleine woningen met een kadastraal inkomen lager dan 745 van een 'klein beschrijf'. De registratierechten bedroegen 5% van de verkoopwaarde. Bij een 'groot beschrijf' was dat 10% van de verkoopwaarde. Nu is het registratierecht bepaald op 7%.

Wat verandert er (niet):

  • Het standaardtarief voor een gezinswoning zakt van 10% naar 7% op voorwaarde dat het om je enige woning gaat waar je binnen de twee jaar intrekt.
  • Als je al een gezinswoning hebt, moet je die binnen het jaar verkopen om recht te hebben op 7% registratierechten op de aankoop van een nieuwe gezinswoning.
  • Voor tweede verblijven en investeringsvastgoed blijft het tarief 10%, tenzij je jouw huis of appartement binnen drie jaar verhuurt via een sociaal verhuurkantoor (SVK) voor minstens negen jaar. Dan heb je ook recht op het tarief van 7%.
  • De 12.500 euro registratierechten die betaald werden op een vroegere aankoop en die van de nieuwe aankoop kunnen worden afgetrokken, worden voortaan geïndexeerd.

Verminderde registratierechten

  • Als je een gezinswoning energetisch renoveert, betaal je maar 6% in plaats van 7% registratierechten.
  • Als je onroerend erfgoed koopt om er zelf in te wonen, betaal je maar 1% registratierechten op voorwaarde dat je binnen vijf jaar 6% van de aankoopprijs opnieuw investeert.
  • Als je een woning koopt met een maximale aankoopprijs van 200.000 euro, betaal je geen registratierechten op de eerste schijf van 80.000 euro en krijg je dus een korting van maximaal 5.600 euro.
  • Voor woningen of appartementen in de Vlaamse rand of in de kernsteden (Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde) krijg je deze korting bij een aankoopprijs tot 220.000 euro.

Wallonië

In Wallonië bedragen de registratierechten 12,5%. De rechten voor een derde woning werden sinds begin 2018 verlaagd van 15% naar 12,5%. Het tarief van 15% is dus afgeschaft.

In bepaalde gevallen geniet je van een verlaagd tarief van 6%:

  • Bij een bescheiden woning als het kadastraal inkomen maximum 745 euro bedraagt. Dit plafond kan steeds verhoogd worden voor gezinnen met veel kinderen (845 euro 3 of 4 kinderen ten laste heeft, 945 euro voor 5 of 6 kinderen ten laste zijn en 1.045 euro voor 7 of meer kinderen ten laste).
  • Als noch jij, noch je partner een ander onroerend goed bezit dan het aangekochte gebouw. Bovendien moet je als eigenaar de woning zelf bewonen.
  • Bij een aankoop op lijfrente betaal je 6% registratierechten op voorwaarde dat je de woning al minstens vijf jaar in gebruik had.

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

De registratierechten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bedragen 12,5%. Een verlaagd tarief bestaat er niet.

Bij de aankoop van een woning geniet je van een vrijstelling op de eerste schijf van 175.000 euro. Dit levert je een korting op van 21.875 euro. Hier zijn wel enkele voorwaarden aan verbonden:

  • De waarde van het onroerend goed mag niet hoger liggen dan 500.000 euro. Indien het toch om een hoger bedrag gaat, gelden de oorspronkelijke registratierechten van 12,5%.
  • De woning moet gekocht worden door een particulier die geen andere woning in volle eigendom bezit.
  • De woning moet binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gelegen zijn.
  • Twee jaar na registratie moet de woning als hoofdverblijfplaats geregistreerd zijn en dit gedurende minstens vijf jaar.

Sinds 1 januari 2018 geldt er bij de aankoop van een bouwgrond ook een vrijstelling op de eerste schijf van 87.500 euro. Dit is goed voor een besparing van 10.937,50 euro. Hierbij geldt:

  • Binnen de drie jaar moet er een woning op de bouwgrond staan.
  • De woning dient de hoofdverblijfplaats te zijn.
  • De prijs van de bouwgrond mag niet hoger liggen dan 250.000 euro.

Je wil een bod doen op een onroerend goed dat te koop staat bij een vastgoedmakelaar. De makelaar vraagt je dan allicht dat je dit bod ook op papier zet. Moet je daarop ingaan en welke voorzorgen kan je nemen?

Als je een bod doet op een onroerend goed, dan is dit bindend. Als de verkoper vervolgens je bod aanvaardt, dan zit je in principe aan de koop vast. Je kan je dan niet zomaar meer bedenken. Een uitzondering op die regel geldt als de verkoper alsnog akkoord gaat om de koop niet te laten doorgaan of als bepaalde wettelijke spelregels niet worden gerespecteerd. Kom je later terug op je (bindend) bod, dan riskeer je aan de verkoper een schadevergoeding te moeten betalen.

Op papier?


Een bod hoeft niet noodzakelijk op papier te worden gezet. Ook een mondeling bod is mogelijk. Alleen zal de verkoper dan moeilijk kunnen bewijzen dat er effectief een bod is. Vandaar dat de makelaar vaak een geschreven  bod zal vragen.  Als kandidaat-koper heb je er integendeel geen belang bij een bod schriftelijk te doen. Je kan dan ook perfect aan de makelaar meedelen dat je enkel een mondeling bod doet en dat je niet bereid bent dat ook schriftelijk te bevestigen. De kans is niet onbestaande dat de makelaar daar uiteindelijk genoegen mee zal nemen.

Zorg er daarnaast ook voor dat je geen voorschot betaalt op het moment dat je het bod doet.

 

Beperk het bod in de tijd


Als je een bod doet op een onroerend goed is het belangrijk om dit in de tijd te beperken. Zorg er voor dat je het niet te lang laat gelden. Op die manier moet de verkoper namelijk op korte tijd standpunt innemen of hij al dan niet aan jou verkoopt. Je vermijdt dan ook dat de verkoper het bod achter de hand houdt en probeert om intussen een kandidaat te vinden die meer biedt. Door het bod te beperken in de tijd zorg je er ook voor dat je er niet te lang aan vastzit en dat je de weg vrijhoudt om in te gaan op eventuele andere opportuniteiten.
 

Wat zet je erin?


Als je een bod op papier zet geef je vooreerst aan van wie het precies uitgaat. Zet in het bod ook welk onroerend goed je wil kopen (gaat het over meerdere percelen geef dan aan welke percelen je wil aankopen) en tegen welke prijs je dat wil doen. Als er bepaalde belangrijke voorwaarden zijn die moeten vervuld zijn (bv. dat er geen huurders meer in het pand zitten, …) dan geef je die maar beter ook in je bod aan. Een denkpiste bestaat er daarbij in aan je bod een ontwerp van compromis te hangen en aan te geven dat je bereid bent te kopen onder die contractuele voorwaarden.
 

Opschortende voorwaarde


Wil je het onroerend goed kopen onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening (of met een andere opschortende of ontbindende voorwaarde) dan is het van belang die al eveneens in je bod op te nemen.

Je bent geïnteresseerd in de aankoop van een onroerend goed en doet een bod. Kan je dat bod naderhand weer intrekken? Hoe ga je te werk?

Je doet een bod op een onroerend goed dat niet direct wordt aanvaard. Enkele weken later komt er een ander pand te koop waarin je geïnteresseerd bent. Ben je in dat geval nog gebonden door het eerste bod? Wat kan je doen?

Maak goede afspraken

Als je een bod doet, is het belangrijk je niet te lang te engageren. Een verkoper die je bod in zijn schuif heeft liggen houdt dat namelijk misschien wel achter de hand in de hoop om alsnog een hogere prijs via iemand anders te bekomen. Bovendien zit jij gedurende de duurtijd van het bod ‘vast’ en kan je niets anders kopen.

Het is dan ook aangewezen je bod te beperken in de tijd en het niet langer te laten gelden dan enkele dagen tot hoogstens enkele weken. Neem dan ook in je bod een duidelijke termijn op hoe lang het geldt.

Na aanvaarding, geen intrekking

Als je geen termijn koppelde aan je bod, kan je dat alleszins niet meer intrekken nadat de verkoper het aanvaardde. Een bod is nu eenmaal bindend. De verkoper zal dan ook kunnen eisen dat je het pand waarop je een bod deed koopt. Doe je dat niet, dan kan de verkoper een schadevergoeding van je vragen.

En zolang er geen aanvaarding is?

Zolang de verkoper het bod (waaraan geen tijdsduur is gekoppeld) niet aanvaardde, kan je als kandidaat-koper dit wel nog intrekken. Stuur daarvoor een aangetekende brief aan de verkoper. Het veiligste is daarbij het bod niet dadelijk in te trekken maar eerst een korte opzegtermijn (van bv. enkele dagen) na te leven.

Je koopt een bestaande woning of appartement. Kort nadien stel je vast dat er allerlei gebreken zijn aan het onroerend goed in kwestie. Kan je de verkoper daarvoor nog aansprakelijk stellen? Heb je nog garantie van de aannemer die het huis bouwde of van de architect?

Enkele maanden na de aankoop van een bestaande woning of appartement stel je vast dat er schimmelvorming is op bepaalde muren. Of het zwembad blijkt een lek te vertonen. Kan je dan vragen dat de verkoper daarvoor opdraait?
 

  • Zichtbare gebreken


Als de gebreken zichtbaar waren op het moment van je aankoop, dan kan je de verkoper daar niet voor aansprakelijk stellen. Dergelijke gebreken moet je namelijk opmerken voor je tot de aankoop overgaat. Het is dan ook aangewezen om (als je zelf onvoldoende kan inschatten of er bouwtechnische problemen zijn) een aannemer of architect mee te laten kijken naar het pand vooraleer je beslist om tot de aankoop ervan over te gaan. Voorbeelden van zichtbare gebreken zijn onder andere gebarsten tegels, zichtbare vochtvlekken, enz.
 

  • Verborgen gebreken


Je kan de verkoper van het pand integendeel in principe wel aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken. Dat zijn zaken die je niet kon opmerken bij een eerste nauwkeurig onderzoek van het gebouw. Als koper moet je dergelijke gebreken inroepen binnen een korte termijn nadat je ze ontdekte. Als er sprake is van een verborgen gebrek, dan kan je een prijsvermindering vragen. Bij ernstige verborgen gebreken kan je ook om de ontbinding van de koopovereenkomst met een schadevergoeding vragen.


Hoewel de wet deze vorm van garantie voorziet, wordt in de meeste verkoopsovereenkomsten de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken van de verkoper uitgesloten. Een dergelijke clausule is ook perfect geldig. Staat zo’n clausule in de koopovereenkomst die je sluit, dan kan je de verkoper in beginsel niet meer aansprakelijk stellen als er zich een verborgen gebrek voordoet.


Een uitzondering op die regel bestaat als je kan aantonen dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek maar dat voor jou verzweeg. Een typisch voorbeeld daarvan is dat waarbij de verkoper vlak voor de tekoopstelling van het pand schimmelvorming op de muren verdoezelde door een nieuwe laag verf aan te brengen.
 

  • Gedwongen openbare verkoop


Als je een onroerend goed koopt op een gedwongen openbare verkoop dan kan je sowieso geen vordering laten gelden op grond van verborgen gebreken en dit zelfs niet als de vorige eigenaar bewust bepaalde gebreken camoufleerde.
 

  • Aannemer en/of architect


Als het onroerend goed dat je kocht nog vrij recent is, kan je als koper misschien ook nog rechten laten gelden tegen de oorspronkelijke aannemer en/of architect. Je neemt als koper de aanspraken en garanties die de verkoper tegenover hen had namelijk automatisch over. Zo kan je je bijvoorbeeld beroepen op de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en/of architect.

Praktische tips

Een verhuurder kan naar de vrederechter stappen als de huurder zijn huurdersverplichtingen niet nakomt. Maar kan je dat al dadelijk bij de minste achterstal doen of moet je een minimaal aantal maanden wachten?

Niets in de wet

In de wet staat nergens hoeveel maanden huurachterstal de huurder moet hebben opdat de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen vragen aan de rechter. Elke rechtbank beslist dan ook van geval tot geval. Er wordt wel eens als regel gesteld dat er een achterstal van drie maanden moet zijn opdat de rechter de ontbinding zou uitspreken. Zorg wel dat je de huurder hebt aangemaand om zijn verplichtingen na te komen.

Afbetalingsplan

Is de achterstal minder groot dan is de kans niet onbestaande dat de rechter de huurder zal toelaten om in de huurwoning te blijven en de achterstal in termijnen af te lossen. Vraag dan wel of de rechter bereid is de zaak op een latere datum voor evaluatie te zetten om te zien of de huurder zijn verplichtingen correct nakwam. Is dat niet het geval dan kan je dan alsnog de ontbinding van de huurovereenkomst vragen.

Betaald voor de zitting

Het gebeurt wel eens dat een huurder die achterstallen heeft de achterstallen snel aflost als hij gedagvaard wordt. Op het moment van de zitting kan deze achterstal dan (deels of volledig) weg zijn. Weet dan dat dit niet noodzakelijk verhindert dat de rechter toch de ontbinding van de huur uitspreekt. Om dat te vragen kan je je steunen op een arrest van het hof van cassatie van 26 december 2014 (www.juridat.be).

Als huurder of verhuurder teken je een huurovereenkomst. Deze zou enkele weken later ingaan. Kan je tussen het moment van de ondertekening en het begin van de huur alsnog een einde maken aan het contract? Hoe ga je daarbij dan te werk?

Als je een huurcontract ondertekent betekent dat nog niet dat de huur dezelfde dag ook ingaat. Veelal wordt een huurovereenkomst enkele weken (of zelfs maanden) voor de inwerkingtreding van de huur aangegaan. Maar wat kan je doen als je intussen spijt hebt over de huur? Kan je die dan alsnog beëindigen?

Getekend is getekend

Het is niet omdat de huurovereenkomst niet dadelijk in werking treedt dat je die tussen het ondertekenen en de inwerkingtreding ervan nog eenzijdig zou kunnen beëindigen. Eens je het huurcontract tekende zit je daaraan vast. Dat betekent meteen dat je de huur alleen maar kan beëindigen door de ‘normale’ opzegmogelijkheden aan te wenden. Zo kan je bv. als huurder het contract dat voor negen jaar werd aangegaan beëindigen mits naleving van een opzegtermijn van drie maand en betaling van een vergoeding van drie maand huur.

Onderling akkoord

Een uitzondering op die regel bestaat als zowel de huurder als de verhuurder het eens zijn om de huurovereenkomst alsnog te beëindigen. Dat kan bv. het geval zijn als de huurder uiteindelijk geen geld heeft om de huurwaarborg te stellen en de verhuurder maar liever dadelijk met een andere kandidaat in zee gaat veeleer dan een procedure te moeten starten. Maak je zo’n afspraak, zet die dan ook op papier.

Opschortende voorwaarde

Het zou natuurlijk ook kunnen gebeuren dat de huurder en verhuurder akkoord gaan om een opschortende voorwaarde in het contract in te lassen (zo bv. dat de huidige huurder tijdig uit de woning vertrekt). Als die opschortende voorwaarde niet wordt vervuld is er ook geen sprake van een huurovereenkomst.

Zowel bij de aankoop als verkoop van een huis is het belangrijk om te denken aan het postinterventiedossier. Sinds mei 2001 is het immers verplicht om zo’n dossier te hebben. Maar wat is dat nu precies? Wij scheppen graag wat duidelijkheid.

Het postinterventiedossier, kortweg PID, is een dossier met allerlei documenten over de opbouw van je huis: waar de waterleidingen lopen, welke steunbalken cruciaal zijn en welke materialen precies gebruikt werden in je woning.

Kortom, het is een bundel met de plannen van de architect maar ook van de technische installaties zoals het sanitair, de riolering en de elektriciteit. Ook alle contactgegevens van de betrokken aannemers staan in het PID vermeld. Je kunt het dus vergelijken met de veiligheidsvoorschriften zoals in een handleiding, maar dan op maat van jouw woning.

Verplicht sinds 2001

Als je vandaag een huis wilt kopen of verkopen, vraagt de notaris naar het postinterventiedossier. Dat dossier is enkel verplicht voor huizen die na 1 mei 2001 gebouwd of verbouwd werden. Kocht je een woning voor die tijd? Dan is de kans groot dat je geen dossier hebt. Maar je kunt altijd zelf enkele documenten opstellen: een schets van je huis, de opsomming van gebruikte materialen en eventueel zelf uitgevoerde werken.

Voor je eigen veiligheid

Een PID is vooral belangrijk voor de veiligheid van toekomstige werken in je huis. Vakmensen die later je woning aanpassen, kunnen het dossier opvragen zodat ze exact weten waar ze aan toe zijn en welke materialen ze het best gebruiken.

Veiligheidscoördinator

Heb je na 1 mei 2001 je huis gebouwd of verbouwd? En heb je de werken laten uitvoeren door meerdere aannemers? Dan levert de veiligheidscoördinator je PID op. Je bent bij structurele werken immers verplicht om een veiligheidscoördinator aan te stellen. Het PID opstellen is één van zijn kerntaken.

Handige harry

Heb je zelf je trap in huis verplaatst, of een muur uitgebroken zonder professionele hulp? Bij werken die betrekking hebben op de structuur en essentiële elementen van je huis, moet je zelf een document opmaken, zodat eventuele toekomstige eigenaars weten wat je allemaal aangepast hebt.

Goed bewaren

Zo’n PID hoort bij de woning. Je moet het dus gedurende de volledige levensduur blijven bewaren. Bij een verkoop noteert de notaris in de akte dat er een overdracht van het postinterventiedossier is gebeurd.

Verkopen

Als je je huis verkoopt, gebeurt het maar al te vaak dat de koper dit koopt onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening. Kan je zolang die voorwaarde niet vervuld is alsnog aan een ander verkopen?

Als je verkoopt onder een opschortende voorwaarde ben je niet zeker of de koop uiteindelijk wel definitief zal doorgaan. Maar wat als er vlak na deze koop een andere kandidaat opduikt die je dezelfde prijs wil geven en ‘voorbehoudsloos’ wil kopen. Kan je je pand dan alsnog aan deze ‘betere’ kandidaat verkopen?

Het principe

Als een overeenkomst wordt aangegaan onder een opschortende voorwaarde, dan bestaat ze al zolang de voorwaarde nog niet is gerealiseerd (m.a.w. zolang de koper nog geen krediet kreeg bij de bank).  Dit betekent dus dat je als verkoper aan de verkoopovereenkomst  (ook al staat er een opschortende voorwaarde in) vast zit.

Je kan dus niet verkopen aan de andere kandidaat. Doe je dat toch, dan loopt je een aanzienlijk risico.  De eerste koper heeft dan de keuze.  Ofwel vraagt hij toch de uitvoering van de verkoop met hem, ofwel vraagt hij een schadevergoeding.

Denk na voor je zo verkoopt  

Het kan dan ook aangewezen zijn om –bij het begin dat een woning te koop staat- nog niet dadelijk akkoord te gaan met een verkoop onder een opschortende voorwaarde.  De kans dat er ook nog een koper opduikt die al (definitief) wil kopen is reëel.

Een tweede opschortende voorwaarde?

Een andere denkpiste bestaat erin om met de tweede koper een koopovereenkomst te sluiten onder de opschortende voorwaarde dat … de opschortende voorwaarde uit de eerste koop niet wordt vervuld.  Zo heb je een ‘back-up’ voor het geval de eerste overeenkomst geen doorgang vindt. Doe dit niet zelf maar schakel de hulp van een professioneel (bv. een notaris) in.

Verkopers van een huis of appartement stellen hun pand wel eens mooier voor dan dat het in werkelijkheid is. Hierbij worden ook gebreken die er zijn aan de woning wel eens ‘vergeten’ of zelfs gecamoufleerd. Wat kan de koper dan doen? Wat zijn de verplichtingen van de verkoper?

Bij de verkoop van een woning staat er allicht in de koopovereenkomst een clausule volgens welke de koper het pand koopt in de staat waarin het zich bevindt. Tevens wordt meestal aangegeven dat de koper de verkoper niet kan aanspreken voor zichtbare of verborgen gebreken die er aan het huis zijn.

Zichtbare gebreken

De verkoper moet de koper niet wijzen op zichtbare gebreken die er aan de woning zijn. De koper moet datgene wat hij koopt namelijk grondig inspecteren en zich desgevallend daarbij laten bijstaan door een professioneel. Deed hij dat niet, dan kan hij daar nadien niet over klagen. Is er bv. een vochtprobleem dat goed zichtbaar is (en de verkoper camoufleerde dat niet onder een laag verf) dan kan de koper daar later niet over ‘vallen’.

Verborgen gebreken

Als er sprake is van een verborgen gebrek dat de verkoper kende, dan liggen de zaken anders. Als de verkoper dat gebrek verzweeg (en het eventueel ook camoufleerde) dan kan de koper hierover later wel moeilijk doen, dit zelfs als er een clausule in de koopovereenkomst staat dat de verkoper niet instaat voor verborgen gebreken.

De koper zal daarbij wel moeten aantonen dat de verkoper het gebrek kende en dat verzweeg. Deel je als verkoper bepaalde gebreken mee, zorg dan dat je over een bewijs beschikt dat je de koper van de gebreken in kwestie op de hoogte bracht.

De sanctie

Blijkt er een ernstig verborgen gebrek te zijn dat de verkoper verzweeg, dan kan de koper vooreerst vragen dat de koop ongedaan wordt gemaakt waarbij de verkoper de koopsom (en daar eventueel bovenop een schadevergoeding) aan de koper moet terugbetalen. Eventueel zou de koper ook een prijsvermindering kunnen vragen.

Blijf op de hoogte

Schrijf je in op de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de laatste nieuwsfeiten.

Door in te schrijven, geeft u expliciete toestemming om je gegevens te verwerken en om op frequente basis nuttige tips of emails te ontvangen.